前期需求释放促房地产市场景气回升 坚守房住不炒底线

来源：金融时报

本报见习记者 徐贝贝

随着我国新冠疫情防控形势趋于稳定，房地产市场各项数据改善。从国家统计局公布的数据来看，3月份以来，房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金同比增速持续回升。同时，房企总体经营情况良好，融资得到改善。

东方金诚首席宏观分析师王青在接受《金融时报》记者采访时表示，在市场回暖的背景下，要提防房地产市场泡沫风险。预计今年限购、限售、限贷等调控措施不会明显松动，“因城施策”的重点是保障本地房地产市场稳定运行，要守住不鼓励投资投机性需求、不刺激房价快速上涨的底线。

房地产市场回暖

数据显示，房地产市场正在回暖。5月当月，商品房销售额、销售面积同比分别增长14.0%和9.7%。分地区来看，5月份，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨2.9%、5.4%、4.8%。

“作为国民经济的重要内生动能，房地产市场的景气程度正从一季度的谷底快速回升，这显然与前期受到抑制的购房需求集中释放有关。”长江证券(6.590, 0.08, 1.23%)首席经济学家伍戈撰文称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，各地楼市交易纷纷出现了反弹，预计后续房地产市场可能延续反弹势头。

交通银行(5.100, 0.00, 0.00%)金融研究中心资深研究员夏丹表示，销售回款是房企现阶段的主要任务，6月份加速推盘出货成为必然选择，市场成交有望继续修复。房贷利率还有一定的下调空间，也有利于促进购房需求释放。

此外，房地产市场的回暖还体现在拿地升温上，复工带动房地产投资在各类投资中率先修复。1至5月份，房企土地购置面积降幅比1至4月份收窄3.9个百分点；土地成交价款增长7.1%，增速提高0.2个百分点。同期，全国房地产开发投资同比下降0.3%，降幅比1至4月份收窄3.0个百分点。市场分析人士认为，在固定资产投资三大项中，房地产投资增速大概率将率先正增长。

房企生存环境总体良好

近期，一则2020年房地产企业破产数量超过200家的新闻引发关注，有观点据此认为，今年以来房企生存环境在变差。不过，有专家分析，目前破产房企多为三四线城市的小微型房企，销售额和销售面积相对整个房地产行业的影响较小。百强房企销售额和销售面积仍在持续增长，头部房企市场占有率进一步提升，销售额也保持稳定增速。

“房地产企业经营状况总体良好，并没有差于去年。”夏丹表示，从行业头部来看，百强房企5月份销售面积和销售额环比分别增长36.1%、21.3%，同比增长7.1%、12.2%，呈强势复苏态势；从行业尾部来看，上半年截至6月14日，破产房企约225家，数量与去年同期相当。

与此同时，房企融资情况也有所好转。王青表示，通过信贷和债券两个渠道，3月份以来房企融资环境明显好转。预计后期房贷利率仍有小幅下调空间，这会推动房地产销售端持续改善，房企资金压力有望进一步缓解。

具体来看，1至5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1至4月份收窄4.3个百分点。

伍戈认为，银行间市场利率下行对信贷及房贷市场利率的滞后传导还将持续。

严守金融监管边界

今年的《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

因城施策依然是当前我国房地产调控的逻辑主线。不过，也要注意严守边界。3月17日，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企曾表示，当前房地产金融政策整体基调没有变化。“一城一策”是指在政策范围内各地方可以灵活掌握和调整，但地方和机构政策调整不能突破底线要求。

近期，深圳、北京等地严查贴息经营贷款违规操作流入房地产市场的情况。北京银保监局党委书记、局长李明肖在新闻发布会上表示，近期，北京银保监局通过大数据监测，发现了一些企业从银行获取资金后拿去买理财、结构性存款，或者违规流入股市、房地产市场等。下一步将严查重罚信贷资金挪用、套利行为，确保信贷资金真正流向实体经济。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏在接受《金融时报》记者采访时表示，当前稳定实体经济发展十分重要，监管层面严格控制资金流向房地产领域，各地房地产市场调控在“因城施策”过程中，要坚持“房住不炒”的总体思路，这是不能突破的底线。